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:9月起出让节奏减缓 10月土拍亮点有哪些

2018年10月11日 10:2来源:每日商报

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  经过前八月的推地潮后,从9月开始,杭州土地市场的出让节奏逐渐减缓。上个月,杭州十区出让了20宗地块。但是,只有临安区出让了3宗涉宅地,其余17宗地块均为商地和加油加气站用地。

  进入十月,杭州土地市场的供应量虽然明显减少,但却比9月更有“看头”。据统计,10月杭州预计将出让11宗地块,包括8宗涉宅用地和3宗商业用地,总出让面积280738平方米,总起价约36亿元。其中主城区4宗,3宗为人才租赁用地;余杭区5宗,3宗为商住地;富阳区、临安区各1宗,均为涉宅用地。

  房企缺席,做地单位兜底

  江南新城宅地底价成交

  作为10月土地市场的打头阵,10月8日成功出让的富阳江南新城宅地,表现得有些弱。地块出让面积38982㎡,容积率2.6,建筑体量约10万㎡。

  据了解,地块所在的江南新城,是富阳今后城市发展、产业发展的主战场,将成为“杭州拥江发展示范区”和杭州大都市西部交通枢纽,板块利好明显。该板块上次宅地成交还是在2014年1月9日,即目前在售的澳海香樟苑项目,当时成交楼面价为1605元/平方米,今年8月23日领出最后一栋8号楼房源预售证,户型面积89-114平方米,均价约12000元/平方米。

  尽管板块有诸多规划利好,可时隔4年,板块内再次出让宅地时,竟无一家房企报名参拍,唯一一家报名的单位还是该地块的做地单位,即杭州富阳江南新城建设投资集团有限公司旗下的杭州富港建设管理有限公司。毫无悬念,地块最终被富港建设以底价拿下,总价74320万元、成交楼面价7333元/平方米、溢价率0%。

  不过,在双赢机构总经理、浙大房地产研究中心高级研究员章惠芳看来,土拍市场降温是正常现象,“有热总有冷,连续二年多的土拍牛市行情,不可能永远持续,”她认为,不论是个别地块出现流拍,还是一轮拍完、底价竞得,目前都属于正常行情,“毕竟现在土地起拍价都比较高,当然因为杭州一般有‘勾地’考虑,出现流拍的地较少,而且一旦土拍趋冷,‘城投兜底’出现的概率也会增加。”

  全部底价成交,主城出让3宗租赁宅地

  为人才租赁市场贡献了152000平方米

  仅隔一天,10月9日主城区成功出让4宗地,3宗租赁住房用地和1宗商地。其中,3宗租赁用地分别位于丁兰板块、申花板块和下沙大学城北单元,定向为“人才专项租赁用房”,总建筑面积15.2万方;商地位于景芳三堡单元。

  仅一轮,4宗地均以底价成交。其中,丁桥单元、申花单元、下沙大学城北单元3宗租赁用地分别被杭地发、拱墅投资、杭州东部城市建设这三家单位拿下;而景芳三堡单元商地被中豪竞得。

  2017年9月26日,杭州首宗租赁住房用地挂牌公告,随着2017年10月27日,彭埠单元R21-20[2]租赁地块的成功出让,拉开了杭州“只租不售”供地模式的序幕。

  据记者统计,截至目前,杭州十区已经成交了12宗租赁用地,可建体量65.84万方。值得一提的是,这些租赁用地均由杭州市国企竞得。分别位于彭埠单元、运河新城、江干科技园、三墩、西兴单元、大江东、未来科技域、青山湖、银湖板块、申花板块、大学城北单元和丁桥板块。

  据悉,在已经成交的12个人才租赁项目中,只有2017年成交的首宗彭埠租赁项目已在今年年初开工建设,案名为宁巢白石公寓,其余项目均未开工建设。

  此外,据好地数据库显示,杭州十区还成交了18宗含有配套公租房面积的地块,配套公租房总建筑面积为19.24万方。

  起价8666元/平方米,

  崇贤新城再出“姊妹”商住地

  能否打破今年板块“凉凉”魔咒

  除了已经出让的宅地,10月11日即将出让的三宗余杭区的商住地也各有亮点,一宗位于崇贤新城,两宗位于径山镇。

  据了解,位于崇贤新城的商住地——陆家桥C-10地块,是今年以来该板块内出让的第三宗商住用地。地块出让面积22373平方米,容积率2.0,总体量4.47万方,总起价3.88亿元,楼面起价8666元/平方米。

  板块内前两宗出让的地块分别是:7月11日,被上海恒文拿下的崇贤新城向阳B-17地块,楼面价12208元/平方米、溢价率41%;7月20日,被西房拿下的陆家桥C-11地块,楼面价9213元/平方米、溢价率6.3%,就在即将出让的陆家桥C-10地块东侧,该俩地块楼面起价都是8666元/平方米,规划指标相似度颇高,也称为“姊妹地块”。

  对比去年崇贤板块的土拍成绩,今年7月份成交的商住地并不突出。据悉,去年崇贤板块成交的5宗涉宅地均达到了12999元/平方米的上限价格,至今仍是板块内地价的最高纪录;而在去年10月16日,路劲地产更创下了楼面价12999元/平方米+自持18%的“战绩”。因此,无论是崇贤向阳地块还是陆家桥C-10地块,均折射出了下半年土拍市场的“凉意”。

  但值得一提的是,崇贤新城与拱墅区运河新城、杭钢新城无缝对接,是杭州主城区北拓的重要空间。交通方面,崇贤新城东、西两侧分别紧邻秋石、上塘两大快速路,通过这两条快速路,可快速直达市中心武林广场、城东新城以及钱江新城;而且,最近的地铁4号线二期、地铁10号线都已动工建设,预计于2020年建成通车;拱康路接通了湖州街、洋湾路,崇杭街与丽水北路交错,塘康路连通余杭塘栖与主城,运河路呼应绕城高速做分流,崇贤新城已逐步实现“融入副城,接轨主城”的发展目标。

  更“吸睛”的是崇贤新城的价格“洼地”,地价上,无论是起价和成交价,崇贤新城均低于桃源新区、运河新城、良渚新城和东湖板块这些周边板块。

  在现如今土拍市场反应平平的环境下,10月11日即将出让的崇贤新城陆家桥C-10地块,能否依靠板块升值潜力与价格“洼地”的优势,打破“凉凉”的魔咒?

  据悉,目前地块周边新房价格在1.8万元/平方米左右,如西房拱宸外滩、祥生群贤府;二手房价格已超2万元/平方米。

  7000元/平方米起拍“白菜价”

  余杭径山时隔6年再出涉宅地

  也是在10月11日这一天,余杭区径山镇将推出两宗姐妹商住地,地块容积率仅1.2,总起价近5.7亿元,可建面积达8.1万方,可开发低密项目。不过,两宗地块商业建筑面积均不大于地上计容总建筑面积的5%,另需配建不少于地上住宅总建筑面积5%(共约4070.4平方米)的公租房,户型面积60-70平方米。

  径山镇位于余杭区西部,属径山风景旅游区,其旅游开发已列为杭州市十大旅游西进项目之一,有着径山寺和径山茶这两张世界级的文化名片。不仅如此,大径山生态区还是余杭区委区政府确立的“三城三镇+大径山生态区”战略规划布局的重要建设板块。

  据了解,这两宗地块均位于余杭区径山大道北侧,西侧紧邻径山镇政府,百米之内就是径山千花里花海景区,可以说占尽了径山的区域优势。

  径山镇上一次宅地出让的是2012年9月径山镇潘板桥村地块,至今已有6年的时间,由杭州中昌房地产有限公司以总价1365万元竞得,楼面价1603元/平方米、溢价率28%,距离此次挂牌地块约1公里左右。

  据透明售房网显示,地块周边有青城嘉园、春花秋月、径乐家园等小区,是径山镇上新小区比较集中的区域,二手房挂牌价格在1.38万—1.48万元/平方米之间。

  时隔6年,虽然如今的起拍价已是当年地价的4倍不止,但是放眼如今的杭州土拍市场,7000元/平方米的起拍价也是打着灯笼都难以寻觅的“白菜价”了。那么,这两宗径山姐妹商住地是否会创造近段时间罕见的房企“哄抢”的场面?

  10月11日,拭目以待。

作者:记者 楼楠  
编辑:陈茜如

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